Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Районы, рассчитанные на дальнейшее их использование в производстве сельхозпродукции, называются землями сельскохозяйственного значения. Их подразделяют на следующие виды:

  • пахотные земли, используемые для культивации сельскохозяйственных и огородных площадей и для оставления под парами;
  • угодья, задействованные для заготовки трав;
  • территории для выпаса домашних животных;
  • земли, которые были пахотными, но в настоящий момент не имеют использования (залежные).

Такие территории оценивают по единой технологии, называемой капитализацией на принципах ренты. Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особый вид недвижимости, поэтому оценщик обязан отлично разбираться в этой области. Оценка угодий базируется на мировом опыте рыночных отношений. Обозначим методики, применяемые для корректного определения стоимости земель.

Затратный подход построен на предположении, что инвестор не вложит в недвижимость сумму, превосходящую цену ее получения под застройку и возведения на ней строений.

Также практикуется технология анализа сравнительного. Подразумевается, что покупатель, демонстрируя благоразумие, вложит средства сравнимые по стоимости с аналогичным участком.

Метод капитализации дохода основан на предположении, что приобретенная земля сможет впоследствии приносить прибыть инвестору.

Прием соотнесения представляет собой раздельное сравнение стоимости территории и построек на ней с аналогичными.

Если из полной продажной цены выделяется сумма, идущая на обновление, такой метод назван извлечением (экстракцией).

Технология остатка для сельскохозяйственной земли – допускается, что территория используется с максимальной эффективностью, а чистая выручка будет катализирована (реинвестируема) и далее войдет в стоимость.

Иногда для получения реальных итогов вполне достаточно применить только некоторые из методов. Например, первый и третий. Для получения точных результатов применяются автоматизированные расчеты (геоинформационная система).

При мониторинге сельскохозяйственных земель учитывается ее эффективность с точки зрения доброкачественности (бонитировка) и экономических выгод. Плодородность (бонитировка) земли – сопоставительный анализ свойств угодий по качеству урожая при аналогичных уровнях возделывания и интенсивности земледельческих работ. Просчитывается годность почв по возможности плодоношения при культивации сельскохозяйственных культур. Такой анализ подразумевает разграничение земли на группы по качеству для дальнейшего прогнозирования урожайности.

Определение плодородности почв лежит в плоскости обстоятельных исследований земель и является предшественником оценки экономической. Основная задача бонитировки заключается в градации почв по их урожайности. То есть выясняется, как одна почва превосходит другую по исходным и приобретенным свойствам после улучшения плодородности с помощью сельскохозяйственных технологий.

Определяя плодородность, берут земли равные по площади, географическому расположению, степени увлажненности. Участки должны быть сопоставимы с точки зрения экономики. Эти земли будут подобны в плане урожайности. При определении плодоношения почв учитывается природно-климатическая среда территории. Эти факторы напрямую влияют на урожайность и, как следствие, на экономическую оценку земли.

Земли со схожими качествами получают равнозначные параметры бонитета. Для идентификации этих значений формируется шкала доброкачественности земли. Обычно это две расчетные сетки. Главная шкала содержит свойства земли. Список показателей плодоношения при культивации растений и результативность пастбищ.

Для точных показателей бонитировки необходимо правильно выполнить диагностику почв. Сюда входит определение процентного соотношения нахождения в почве чернозема, ила, глинозема. Выясняется, насколько богата почва полезными химическими элементами.

Анализ свойств сельхозугодий как естественного резерва и основного источника финансового благосостояния называется экономической оценкой земли. Она состоит в выявлении качества угодий при наилучшей эксплуатации, учитывается дифференциал результатов при работе в сельском хозяйстве, при устоявшейся интенсивности возделывания земли.

Бонитировка и экономическая оценка идут в одной связке ввиду общности целей. Для реального экономического обоснования цены земли нужно точное определение всех сравнительных показателей. Различие свойств земли, ландшафта и неодинаковые климатические зоны влияют на урожайность. А отсюда и на цену. Все это учитывается при оценочных операциях. При обращении к специалистам все эти моменты будут учтены, и работа будет произведена в кратчайшие сроки.

 

Поделиться: