Особенности покупки недвижимости в Австрии: договор купли-продажи, ипотека

Тем, кто решил купить недвижимость в Австрии, как правило, сложно определиться с регионом страны. Поскольку в каждом из них своя политика ценообразования и система регистрации недвижимости. Стоит отметить, что австрийский рынок недвижимого имущества довольно разнообразен для инвестиций.

Здесь легко найти массу предложений, как туристической недвижимости, так и жилые варианты. Туристическая недвижимость наиболее популярна для капиталовложений. Она располагается в курортных зонах и значительно разнится в цене с жилыми объектами.

Самый бюджетный вариант покупки жилья в Австрии – квартира. При покупке квартиры в новостройке государство осуществит возврат НДС 20 % от стоимости жилья. Но, прежде чем приступить к выбору объекта нужно получить разрешение от властей Австрии и объяснить какие цели и задачи преследует иностранный покупатель недвижимости.

На что имеет право иностранный гражданин при покупке недвижимости в Австрии

Законодательство страны строго регламентирует права собственников на земле Австрии. Если у покупателя нет ВНЖ, то как физическое лицо он не имеет права купить недвижимое имущество. Владельцем жилого объекта может стать гражданин Австрии, либо иностранец, имеющий ВНЖ, а также гражданин стран ЕС, проживающий в Австрии.

Иностранный покупатель с ВНЖ может приобрести жилой объект как физическое лицо. Но только лишь для собственного проживания. Такой вид недвижимости называется Zweitwohnsitz («второе жильё»). То есть гражданин приобретает квартиру для проживания в ней на короткий период, например, на время отпуска. Данные о покупке заносятся в Земельную книгу Австрии.

Категории приобретаемой недвижимости в Австрии

Для начала нужно определиться какой вид недвижимости вас интересует? Какие цели вы преследуете?
В Австрии все объекты недвижимости делятся на три категории:

• Hauptwohnsitz. Постоянное место проживания
• Zweitwohnsitz. Временное место проживания
• Touristische Nutzung. Туристическая недвижимость для сдачи в аренду

Hauptwohnsitz
Может приобрести только гражданин Австрии или иностранец, имеющий ВНЖ. В такой недвижимости владелец должен проживать не менее 180 дней в году, кроме этого обязательно должен иметь там прописку.

Zweitwohnsitz
Допускается сдавать в аренду туристам и местным жителям на не долгое время, либо проживать в ней самому короткий период.

Touristische Nutzung
Для проживания или сдачи в аренду туристам на более долгосрочный период. Во время отсутствия арендаторов такую недвижимость обслуживает специальная компания (Домоуправление).

Далее нужно выбрать грамотного юриста и нотариуса для сопровождения Вашей сделки. Кроме юриста, сделку будет сопровождать Маклер ( риэлтор в Австрии).

Работа каждого из них оплачивается отдельно и только покупателем недвижимости. Без этих специалистов не обойтись особенно, если вы претендуете на оформление ВНЖ или регистрацию собственного бизнеса.

Если решили самостоятельно пройти весь путь покупки, не тратясь на юридическую помощь, продавец вполне может отказаться продавать собственность. В Австрии очень настороженно относятся к российским потребителям на рынке недвижимости.

Открытие счета в банке

Не обойтись и без банковского счёта. В любом банке Европы нужно будет открыть счёт для расчёта с продавцом. Почему европейский? Потому что австрийские банки могут не пропустить средства из России более чем 10000 Евро, процедура оплаты затянется и усложнится сбором дополнительных документов.

Допускается покупка недвижимости без присутствия покупателя. Тогда нужно найти юриста или нотариуса, оформив его как доверенное лицо.

Сопровождение сделки

Весь процесс покупки недвижимости в Австрии осуществляется при участии юриста, который имеет права и обязанности нотариуса, либо сам нотариус сопровождает сделку от начала и до конца. Помогает в проверке всей документации маклер (австрийский риэлтор). Расчёт с продавцом производится только через юриста. Покупатель сначала переводит средства своему юридическому помощнику, а он, прежде чем отправить деньги продавцу должен получить одобрение от властей на продажу недвижимости.

Если приобретается объект для бизнеса, и необходимо получение ВНЖ, то нужно заказать полную проверку состояния покупаемой недвижимости и анализ фирмы на которую будет оформляться недвижимость. Проверить, существуют ли у бизнеса долги или обременения. Платит за проверку приобретатель недвижимости.

Подписание документов. Обязательства сторон сделки

Когда решение о покупке принято, обе стороны должны подписать важный австралийский документ – «предложение о покупке». Теперь покупатель имеет свои обязательства. Назад «дороги» нет и отказаться от покупки уже нельзя. Все разногласия решаются уже в суде и всегда в пользу продавца. На покупателя накладываются штрафные санкции. Их он выплачивает агентству недвижимости, которое понесло определённые затраты при поиске нужного Вам объекта.

При покупке недвижимости в Австрии внесение задатка не нужно. В основном такие правила выдвигают сами иностранцы при продаже своей собственности. Эти сделки обычно не контролируются агентствами недвижимости и зависят от поведения и добросовестности сторон.

Договор купли-продажи

Как только «Предложение о покупке» подписано, юрист готовит договор купли-продажи. Его содержание ничем не отличается от содержания договора других европейских стран. Затем договор подписываются двумя сторонами, и покупатель переводит деньги своему юристу. При этом в перевод входит не только сумма сделки, но и дополнительные расходы во время процесса приобретения недвижимости. Затем договор высылается на Комиссию. Власти Австрии могут рассматривать его в течение двух месяцев.

Без разрешения специальной Комиссии нельзя завершить не одну сделку. В случае отказа деньги вернутся к покупателю в полном объёме за исключением гонорара агентству. Если сделка одобрена Комиссией, то данные о новом владельце недвижимости вносятся в Земельную книгу (Кадастр).

Дополнительные затраты при покупке недвижимости

Покупателю нужно быть готовым к дополнительным тратам при покупке недвижимости в Австрии. По австрийским законам он должен заплатить:

• Налог на покупку земельного участка – 3,5 % от стоимости объекта. Как же так? Ведь покупали квартиру? Но в Австрии такие правила – не важно какая недвижимость участвует в сделке, на неё накладывается налог на землю.
• Сбор за замену данных о владельце недвижимости в Земельной книге (Кадастр) – 1,1 % от цены объекта.
• Гонорар риэлтора. Зависит от стоимости объекта. Примерно до 5 %.
• Расходы на юриста – до 2 % от стоимости объекта.

Особенности ипотечного кредитования

Если желающий приобрести жильё на территории Австрии в ипотеку не имеет доходов в странах Евросоюза – стать заёмщиком он не сможет. Австрийские банки для подтверждения платежеспособности заёмщика требуют допуск ко всем финансовым счетам. Допускаются займы под залог другого недвижимого имущества, но оно тоже должно находится на территории стран ЕС.

Иностранец может взять кредит в том случае, если у него имеется вид на жительство или свой бизнес на территории Евросоюза.

Проценты по кредиту очень выгодные – всего 2-3% в год.
Выдаётся такой кредит на срок до 20 лет.
Есть вариант кредитования в российском банке. Таким образом тоже можно приобрести жильё в Австрии. Тогда нужно также зарегистрироваться в Европейском банке и переводить средства сначала на счёт Европейского банка и только потом в Австрийский.

Сложностей достаточно много. Власти Австрии стараются оберегать своих жителей от «непрошенных гостей». Законодательство строго регламентирует каждый шаг приобретения недвижимости. Но несмотря на все трудности австрийский рынок недвижимости с каждым годом становится популярнее среди российских потребителей.